Immobilier locatif : que rapporte réellement votre bien ?

Marc a acheté un appartement locatif à Mougins en juillet 1999, pour 109 763 € (720 000 francs à l'époque). Il vaut aujourd'hui 300 000 €. Presque le triple, soit 3,79 % de valorisation moyenne par an, dans l'une des régions les plus recherchées de France. De quoi conforter la réputation de l'immobilier : un placement qui enrichit à coup sûr.

Marc s'est en effet enrichi : son patrimoine s'est accru de près de 190 000 € en vingt-six ans. Mais dès qu'on regarde de près ce que cette opération lui a réellement rapporté, la belle histoire se fissure. Elle reposait sur deux croyances que presque aucun investisseur ne prend le temps de vérifier.

Première croyance : la plus-value serait acquise d'avance

Un bien immobilier prendrait forcément de la valeur, et plutôt généreusement, une conviction forgée sur une décennie, précisément celle que Marc a traversée. Élargissons la focale : de 1965 à 2000, soit trente-cinq ans, le prix des logements anciens a suivi le revenu des ménages sans jamais s'en écarter de plus de 10 %. C'est le « tunnel de Friggit ». Pendant trente-cinq ans, l'immobilier n'a produit aucune plus-value réelle : il suivait les revenus, rien de plus.

Puis les prix en sont sortis. Entre 1997 et 2007, l'indice des logements anciens progresse de 7 % par an et fait plus que doubler. Marc achète en juillet 1999, au tout début de cette décennie : juste avant la plus forte hausse enregistrée depuis que l'on dispose de statistiques comparables, et juste après trente-cinq ans de stagnation. Un alignement des planètes.

Après 2008, les prix n'ont pas reflué : ils ont progressé jusqu'en 2023, mais pour une raison différente et rarement identifiée : la baisse continue des taux d'intérêt. L'IGEDD, l'organisme public qui produit ces séries, l'écrit sans détour : la « lévitation » des prix résulte de l'environnement financier, et au premier chef, du très faible niveau des taux. Des taux bas augmentent la capacité d'emprunt, donc la demande, donc les prix.

Ce moteur s'est arrêté. Un ménage remboursant 1 000 € par mois sur vingt ans empruntait 207 000 € début 2022, à 1,5 % ; plus que 168 000 € à la mi-2023, à 3,8 %. Soit 39 000 € de capacité envolés en dix-huit mois. La Banque de France chiffre la perte à 12 m² pour un salaire médian. La demande a reculé, les prix ont suivi : l'ancien cède 4,9 % en 2024. La Côte d'Azur résiste mieux, mais le moteur qui a porté les prix pendant vingt-cinq ans ne tourne plus. Les 3,79 % annuels de Marc ne sont donc pas une propriété de la pierre : ils sont le produit d'une fenêtre historique, et rien ne dit qu'elle se reproduira.

Seconde croyance : « le bien s'autofinance »

Celle-ci coûte plus cher encore. Elle tient dans une phrase que j'entends régulièrement en rendez-vous : le loyer couvre la mensualité de crédit, donc l'opération serait neutre, voire gratuite.

Appliquons-la à l'appartement de Marc. Il encaisse 13 557 € de loyer par an. Ses échéances de prêt s'élèvent à 8 258 €. Il reste 5 299 € : le bien s'autofinance largement et dégage même un excédent. C'est ce que le propriétaire retient. Voici ce qu'il oublie.

Les revenus fonciers ne bénéficient d'aucun régime de faveur : ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont imposés au barème progressif, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour Marc, dans la tranche à 30 %, chaque euro de loyer net supporte 47,2 % de prélèvements.

Le résultat n'est donc pas un excédent, mais un déficit. Le « surplus » qui restait après le crédit est intégralement absorbé par l'impôt, et les charges font basculer l'opération dans le rouge. Le bien ne s'autofinance pas : il est financé par son propriétaire, chaque mois, en plus de son apport de départ.

Le même aveuglement se lit dans les rendements. Presque tous les investisseurs calculent le premier ; très peu le deuxième ; quasiment aucun le troisième.

Entre le chiffre que l'on retient et celui que l'on encaisse, le rapport est de un à deux et demi.

Et ce chiffre dépend d'une variable que le bien ignore : la feuille d'impôt de son propriétaire. Avec un même niveau de loyer et de charges mais dans une tranche à 11 %, l'effort tomberait à 17 € par mois. La rentabilité d'un investissement locatif ne dépend pas seulement du bien, mais aussi, et largement, de celui qui le détient.

Un investissement locatif est une opération financière

C'est là le fond du problème. Un achat locatif se décide souvent avec le cœur : un quartier que l'on aime, une pierre que l'on touche. Or c'est une opération financière, et elle s'analyse comme un placement financier, avec trois questions, pas une de plus.

1. 1Combien ai-je investi au départ ? Pour Marc, 60 370 € d'apport.
2. 2Combien cela me coûte, ou me rapporte, chaque année ? Pour Marc, − 2 331 €, soit 194 € par mois d'effort d'épargne.
3. 3Quel capital net vais-je obtenir au terme ? Pour Marc, environ 348 000 € en 2030, à l'extinction du crédit (plus-value exonérée après plus de trente ans de détention).

Trois chiffres. Ni la vue, ni le charme, ni l'adresse n'entrent dans l'équation. Et une fois qu'on les a posés pour l'immobilier, on peut les poser à l'identique pour n'importe quel autre placement, et comparer ce qui est comparable.

La même grille, appliquée aux marchés

Reprenons les trois mêmes questions et appliquons-les à un placement en actions Monde. Même apport de 60 370 €, même effort de 194 € par mois, durée comparable — trente ans —, avec les rendements réels année par année, y compris les chutes de 2000, 2008 et 2022 ; le tout en assurance-vie et net de fiscalité, rachat total au terme. Le graphique ci-dessous fait le calcul avec les montants de Marc : modifiez-les pour faire votre propre simulation.

Le capital atteint près de 969 000 €, contre 348 000 € pour l'appartement. Le triplement qui semblait spectaculaire devient, posé à côté, une performance ordinaire, pour un effort d'épargne identique, à l'euro près.

Deux autres enseignements se dégagent de cette courbe.

Le premier concerne le prix de la sécurité. Regardez le bas du graphique : le Livret A, le fonds euros et les obligations forment un peloton serré, à peine décollé de la courbe de l'inflation. Rien d'étonnant pour les deux derniers : un fonds euros est composé à environ 80 % d'obligations, ils partagent donc le même moteur et la même performance. Ces placements sûrs font à peu près ce qu'on leur demande — protéger le capital — mais guère plus : au terme, ils dépassent l'inflation de peu. Autrement dit, une épargne sans risque préserve le pouvoir d'achat ; elle ne construit pas de patrimoine.

Le second concerne la volatilité*, ces variations brusques de valeur que l'on oppose toujours aux actions. Les actions ne montent pas en ligne droite : trois années de baisse consécutives de 2000 à 2002, près de 44 % de recul cumulé lors de l'éclatement de la bulle internet, puis 38 % en 2008 et 13 % en 2022. Ces à-coups sont réels, et c'est pourquoi les marchés effraient. Deux forces les neutralisent pourtant.

La première est le temps. À l'image de l'immobilier, l'investissement en actions est un placement de long terme, voire de très long terme. Sur un an, tout peut arriver ; mais plus l'horizon s'allonge, plus les bonnes et les mauvaises années se compensent, jusqu'à ce que la tendance de fond l'emporte sur les secousses.

La seconde est le versement régulier. Quand on investit chaque mois plutôt qu'en une seule fois, on continue d'acheter pendant les baisses : la même somme mensuelle procure alors davantage de parts, puisque les cours sont au plus bas. Ce qui ressemble à un risque un matin de krach devient, pour qui verse patiemment, l'occasion d'accumuler à bon compte. Le creux, subi par celui qui a tout placé d'un coup, profite à celui qui investit dans la durée.

Ce que nous avons conseillé à Marc

Vendre l'appartement en 2030, au terme du crédit : la plus-value sera alors totalement exonérée après plus de trente ans de détention. Puis replacer le produit en assurance-vie, sur une allocation adaptée à son profil et à son horizon d'investissement. À la clé, 5 298 € d'impôts et de prélèvements sociaux économisés chaque année et jusqu'à 69 600 € de droits de succession en moins pour ses enfants. Et la fin d'une charge que les tableaux de rentabilité ne chiffrent jamais : les soucis de gestion. Locataires, impayés, travaux, assemblées de copropriété. Même en déléguant à une agence, un bien détenu en direct réclame décisions et charge mentale continues. Pour Marc, qui approche de la retraite, s'en libérer a du sens.

Et c'est bien là le point essentiel : ce qui vaut pour Marc ne vaut que pour Marc. Ses conclusions découlent d'une situation précise — une tranche à 30 %, un bien acheté en 1999, un crédit arrivant à terme. Changez un seul de ces paramètres, et la réponse change. C'est tout l'objet d'un bilan patrimonial : poser les trois questions sur votre situation, pas sur des moyennes.

* Volatilité. Ampleur des variations de la valeur d'un placement au fil du temps. Un placement très volatil peut gagner ou perdre beaucoup en peu de temps ; un placement peu volatil évolue de façon plus régulière. Une forte volatilité ne signifie pas une perte à terme : elle décrit l'irrégularité du chemin, pas la destination.