La location meublée est dans tous ses états !

>> La Loi LEMEUR du 19 novembre 2024

Cette loi a modifié la fiscalité sur les revenus des locations meublées. Mais uniquement en régime micro.

Qu'est-ce que le régime micro ?

Quand le propriétaire d'un logement meublé doit déclarer ses revenus, il a généralement 2 choix. Soit déclarer les revenus réels (recettes - dépenses réelles), soit opter pour un abattement forfaitaire sur les recettes. C'est plus simple et c'est surtout plus avantageux lorsque le montant de cet abattement est supérieur aux dépenses réelles.

Par exemple, si vous avez encaissé 10.000 € de loyers dans l'année et que le montant des dépenses (charges de copro, taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunts, etc..) est de 4.000 €, votre revenu net imposable au régime réel est de 6.000 €. Alors qu'avec le régime micro, si le montant de l'abattement forfaitaire est de 50% (soit 5.000 €), votre revenu imposable est de 5.000 €.

C'est le montant de cet abattement forfaitaire que la loi LE MEUR a principalement modifié. Et cela a touché particulièrement les locations meublées saisonnières (dits meublés de tourisme). L'abattement forfaitaire est passé de 50% à 30% pour les locations meublées saisonnières non classées et de 71% à 50% pour les locations saisonnières classées. Vous l'avez compris, c'est une loi anti-Airbnb !

Un logement meublé de tourisme est classé lorsqu'un organisme agrée (comme Gîtes de France ou certains offices de tourismes) a contrôlé et attribué des étoiles à votre logement en fonction de son niveau de confort (comme un hôtel). Faire classer un logement est peu onéreux, donc tous les propriétaires louant en saisonnier auraient intérêt à le faire !

Ce que la Loi LE MEUR n'a pas touché, ce sont les locations meublées longues durée (bail étudiant, bail mobilité et bail à l'année). L'abattement forfaitaire en régime micro est resté à 50%.

>> La Loi de finance 2025

Promulguée le 14 février, elle a, quant à elle, modifié le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées lors de la vente de certains logements meublés. Cette mesure concerne les loueurs en meublé non professionnels à l'exclusion des meublés situés en résidences de services telles que les résidences étudiantes, séniors et EHPAD. 95% des propriétaires louant en saisonnier ou à l'année sont donc concernés.

Jusqu'à présent, en terme d'impôt sur la plus-value immobilière, la location meublée non professionnelle était une véritable niche fiscale. Les revenus étaient moins (voire pas) imposés pendant la période de location et en plus, au moment de la vente, les plus-values immobilières étaient taxées comme les plus-values immobilières des particuliers. Alors que la location meublée (même exercée à titre non professionnel) est une activité commerciale. Et à ce titre, les logements bénéficient d'un amortissement déductibles du montant des loyers.

Pour rétablir un équilibre entre location nue et location meublée, le législateur a décidé de tenir compte des amortissements déduits des loyers pour calculer la plus-value immobilière. Les amortissements viendront diminuer le prix d'acquisition du bien, ce augmentera mécaniquement la plus-value imposable.

Par exemple, votre client a acheté un appartement en 2015 aux prix de 150.000 € frais d'acquisition inclus. Il l'a mis en location meublée pendant 10 ans. Il a donc pu déduire chaque année 4.000 € d'amortissement de ses loyers, soit 40.000 € sur 10 ans. Son prix d'acquisition (hors travaux) sera désormais de 110.000 € au lieu de 150.000 € avant la réforme. Soit une plus-value imposable (avant abattement pour durée de détention) supérieure de 40.000 €, ce qui, au taux d'imposition actuel de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, représente 14.480 € de fiscalité supplémentaire.