Investissement locatif Neuf ou Ancien

Hey Stéphane, j'aimerais acheter un appartement pour le mettre en location. A ton avis, il vaut mieux que j'achète du neuf ou de l'ancien ?

Le neuf sera moins contraignant mais l'ancien plus rentable. Je t'explique.

Les avantages du neuf c'est :

1. Que tu n'auras pas de travaux à prévoir à moyen terme
2. Que tu bénéficies d'une garantie décennale et biennale : ça veut dire que tu es assuré pendant 10 ans contre les malfaçons de la construction et pendant 2 ans en cas d'équipements défectueux (comme un ballon d'eau chaude par exemple)
3. Une forte attractivité locative : Un appartement neuf se loue plus facilement car tout est neuf et moderne. Les logements sont fonctionnels et leur performance énergétique élevée.
4. Tu bénéficies d'avantages fiscaux : L'exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. La réduction d'impôts PINEL qui varie entre 9% et 21% du prix du logement en fonction de la durée pendant laquelle tu t'engages à louer le bien, des caractéristiques du logement et sa date d'acquisition.
5. Frais de notaires réduits (3 à 4%)

Les inconvénients du neuf c'est :

1. Un prix d'acquisition élevé : Les prix au m2 ont explosé avec celui des coûts de construction et du foncier. Et il y a peu de chances que ça baisse.
2. Une faible rentabilité : Tu achètes cher et tu ne peux pas louer cher. En tous cas, lorsque tu optes pour le dispositif PINEL. Car les loyers sont plafonnés. Donc ta rentabilité en prend un coup.
3. Une faible perspective de plus-value : Sauf à conserver le bien très longtemps, si par exemple, tu vends le bien au bout de 9 ans (fin de l'engagement minimum de location en PINEL), il est fort probable que tu fasses une moins-value.
4. Les biens sont souvent localisés en périphérie : Donc bien s'assurer qu'il y a de la demande dans le secteur.
5. Des délais de livraison important : Il faut en général entre 14 et 24 mois entre l'obtention du permis de construire et la livraison du bien. Et les retards de travaux ne sont pas rares.

Du côté de l'ancien, les avantages sont :

1. Un prix d'acquisition abordable : Les prix au m2 étant beaucoup plus bas, tu peux acheter un appartement avec un petit budget.
2. La rentabilité est plus élevée : Le rapport entre loyers et prix d'achat te permet de dégager un meilleur rendement.
3. Tu as un choix de logements très vaste
4. Les logements sont souvent situés en centre-ville : La demande est plus forte à la location comme à la revente.
5. Tu peux espérer faire une plus-value importante : Surtout si tu fais des travaux.

Les inconvénients de l'ancien, c'est :

1. Les frais d'acquisitions sont élevés : 8% environ de frais de notaire + 6% de commissions d'agence
2. Les frais d'entretien sont plus importants : Notamment si des travaux sont prévus. Par exemple, un ravalement de façade
3. Des travaux de remise aux normes sont parfois nécessaires : Électricité, isolation thermique, etc.. Ce qui alourdit le prix de revient. Cependant, ces travaux sont déductibles des revenus fonciers ou amortissables (en location meublée).
4. Cela nécessite une implication personnelle plus importante : Donc du temps et souvent des connaissances

Alors, tu as fait ton choix ?

Quoi qu'il en soit, n'hésite pas à me demander conseil pour ton investissement immobilier.

Je peux t'aider à calculer ta capacité d'emprunt, la rentabilité du projet, choisir la meilleure option fiscale, le mode de détention idéal (en direct ou en société) et même te trouver un appartement.