L’achat d’un bien immobilier neuf pour diminuer les droits de succession

La majorité des français pensent que l'impôt sur les successions est un impôt injuste. Quand vous avez travaillé toute votre vie pour vous constituer un patrimoine, que vous avez payé l'impôt sur le revenu, voire l'impôt sur la fortune, pourquoi faudrait-il encore payer un impôt pour transmettre ce patrimoine à vos enfants ?

C'est pour cela que mes clients m'interrogent souvent sur les moyens de diminuer leurs droits de succession.

Il existe un certain nombre de solutions pour réduire cet impôt. Les plus utilisées sont les donations et l'assurance-vie.

Lorsque vous donnez de votre vivant, vos enfants bénéficient d'avantages qu'ils n'auraient pas eu si vous leur aviez transmis à votre décès.

Le plus connus d'entre eux est l'abattement de droit commun de 100.000 €*. Renouvelable tous les 15 ans, en effectuant une donation suffisamment tôt, vos enfants pourront en bénéficier plusieurs fois.

Par exemple : A 65 ans, vous donnez à votre enfant la nue-propriété d’un appartement locatif. La valeur de cette nue-propriété est de 150.000 €. Après déduction de l’abattement de 100.000 €, la donation ne sera imposée que sur 50.000 €. A 80 ans, cette donation sera purgée fiscalement et votre enfant bénéficiera de nouveau de cet abattement au moment de votre décès.

De votre vivant (et à condition que vous ayez moins de 80 ans), vous pouvez également donner sans fiscalité à un enfant majeur une somme d’argent de 31.865 €, et cela tous les 15 ans**.

Ainsi deux parents, pouvaient jusqu’à fin 2024, donner chacun, en totale exonération d’impôt, 131.865 € tous les 15 ans, soit 263.730 € au total. Et ceci, pour chacun de leurs enfants. L’économie totale d’impôt s’élevait ainsi à 50.940 €.

La Loi de Finance 2025, promulguée le 15 février, a ajouté une troisième possibilité de donation exonérée, cumulable avec les deux précédentes.

A savoir, la donation de somme d’argent avec réinvestissement***. Chaque parent peut désormais donner à un enfant 100.000 € supplémentaires en exonération totale de fiscalité si cet argent est réinvesti dans l’achat d’un logement neuf (ou en VEFA) ou dans des travaux et dépenses en faveur de la rénovation énergétique de la résidence principale du donataire (celui qui reçoit).

Le bien immobilier devra être conservé pendant au moins 5 ans comme résidence principale de l’acquéreur ou du locataire. En cas de mise en location, celle-ci ne pourra pas être faite au profit d’un membre du foyer fiscal du donataire.

Ainsi, un enfant peut aujourd’hui recevoir de ses deux parents jusqu’à 463.730 € de donation, en totale exonération de droits de succession. De quoi, acheter un bel appartement dans le neuf. Et faire une économie de droits de succession de 90.940 €.