5 conseils pour échapper à la fiscalité sur les revenus locatifs

1) Louer en meublé :

La location meublée est soumise au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), propre aux sociétés commerciales. Elle vous permet en conséquence d’amortir le bien immobilier et de déduire cet amortissement de vos loyers. Cette charge, que vous ne pouvez pas imputer lorsque vous louez nu, réduira significativement (voire annulera totalement) votre facture fiscale. Attention, pour cela il faudra un bilan comptable et donc faire appel aux services d’un expert-comptable. Mais pas d’inquiétude les frais de l’expert pourront, le cas échéant, faire l’objet d’une réduction d’impôt. Enfin, si votre bien est déjà loué nu, il faudra attendre le départ du locataire pour pouvoir louer meublé.

2) Faire des travaux ou acheter en déficit foncier :

Loué meublé n’est pas toujours adapté au marché dans lequel se trouve votre bien immobilier, ou peut s’avérer plus contraignant du fait des baux courts (un an au lieu de trois ans en location nue). Dans ce cas, certains préfèreront rester dans le régime des revenus fonciers. Ce régime présente un avantage significatif. Celui de pouvoir déduire de vos revenus globaux (y compris donc de vos revenus professionnels ou de vos pensions de retraite) jusqu’à 10.700 € de déficit foncier par an. Il y a déficit foncier lorsque les charges (taxe foncière, charges de copropriété, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux…) sont supérieures aux revenus. Si le déficit foncier d’une année est supérieur à 10.700 €, le surplus sera déductible pendant 10 ans des revenus fonciers ultérieurs. La stratégie consiste donc, dans la mesure du possible, à étaler les travaux sur plusieurs années.

Si vous n’avez pas la possibilité de faire des travaux sur le ou les biens immobiliers que vous possédez déjà, vous pouvez acheter en direct ou par l’intermédiaire d’un promoteur, un bien immobilier à rénover. Vous pourrez ainsi imputer le montant des travaux sur l’ensemble de vos revenus fonciers actuels ainsi que vos autres revenus.

3) Acheter en nue-propriété :

La propriété d’un bien, appelée pleine propriété, est juridiquement divisée en 3 droits réels. L’usus et le fructus, qui constituent l’usufruit, donne le droit de faire usage du bien (l’occuper) et d’en percevoir les fruits (les loyers). L’abusus constitue la nue-propriété du bien et donne le droit de disposer du bien à terme.

Acheter la nue-propriété d’un bien consiste donc à n’acquérir que l’abusus et se priver temporairement de la possibilité d’occuper le bien ou de le louer. L’avantage de cette acquisition est son prix, dont la décote peut aller jusqu’à 40% de la pleine propriété selon la durée du démembrement. Sans compter, la revalorisation du bien éventuelle à terme. En contrepartie, pendant le temps où vous êtes nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers, donc vous économisez beaucoup d’impôts et prélèvements sociaux (et n’êtes pas assujettis à l’IFI). Ce n’est qu’au moment où vous retrouverez la pleine propriété du bien que vous commencerez à percevoir des loyers et payer une fiscalité. Et si cela coïncide avec votre départ en retraite, c’est-à-dire, au moment où vos revenus vont baisser, tout comme votre tranche d’imposition, alors vous aurez optimisé l’opération. Même pour des tranches d’impositions basses (11%), les simulations que j’ai faites pour mes clients, montrent que, majoritairement, l’achat en nue-propriété est plus intéressant à terme que l’achat en pleine propriété. Ce type d’investissement peut être fait en physique (achat d’un appartement neuf) ou à travers des parts de SCPI (bureaux, commerces, autres).

4) Faire une donation d’usufruit temporaire :

La technique du démembrement de propriété peut être également utilisée dans le cadre d’une donation. Il s’agit de faire une donation temporaire de l’usufruit d’un bien pendant une durée définie (souvent de 10 ans) au terme de laquelle vous récupérez cet usufruit et retrouvez votre pleine propriété. Cette stratégie est intéressante car elle permet de faire d’une pierre deux coups : Réduire vos impôts (IR et IFI) et vos prélèvements sociaux et aider financièrement vos enfants, vos parents ou bien une association en leur transmettant la jouissance d’un bien. Ils vont percevoir les revenus à votre place ou les utiliser comme ils le souhaitent. C’est un coup de pouce temporaire qui peut par exemple remplacer une pension alimentaire.

Attention, cette donation doit procurer un réel avantage au donataire faute de quoi elle pourrait être remise en cause par l’administration.

5) Combiner SCI et impôt sur les sociétés :

Et si toutes ces solutions ne sont pas envisageables pour vous, reste un outil très intéressant la SCI combinée à l’IS (impôt sur les sociétés).

Les stratégies d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pour neutraliser les revenus fonciers ou capitaliser des flux de dividendes deviennent de plus en plus pertinentes depuis que la tranche maximale d’IS est passée à 25%. Aujourd’hui, seul le contribuable imposé dans la tranche à 11% aura une fiscalité plus légère à l’IR (impôt sur le revenu) qu’à l’IS. Dans tous les autres cas, les études montrent que les revenus perçus dans le cadre d’une société à l’IS se révèleront plus avantageux que les revenus fonciers perçus en direct ou par l’intermédiaire d’une société à l’IR.

En résumé, 3 stratégies sont possibles :

1. La cession d’un bien immobilier à une société à l’IS, l’OBO immobilier.
   OBO signifie « Owner Buy Out ». C’est une vente à soi-même où le propriétaire d’un immeuble vend ce bien à une société qu’il contrôle. L’objectif est de récupérer du cash, de le placer par exemple en assurance-vie puis de percevoir des revenus très peu fiscalisés sous forme de rachats partiels programmés. Les revenus locatifs seront beaucoup moins fiscalisés dans la SCI à l’IS et le vendeur pourra commencer à organiser la transmission de son patrimoine. L’inconvénient principal de cette stratégie ce sont les droits d’enregistrements et la fiscalité des plus-values.
2. Option pour l’IS d’une SCI à l’IR
   Cette option doit être notifiée avant la fin du 3ème mois de l’exercice comptable. Elle entraîne la taxation immédiate des plus-values latentes. Elle nécessite donc de disposer de la trésorerie nécessaire au paiement de l’impôt sur la plus-value. Ce qui peut représenter une somme importante.
   En contrepartie, sans entrer dans des détails très techniques, l’immeuble sera inscrit au bilan pour sa valeur actuelle réévaluée. Cet écart d’évaluation entre valeur actuelle et valeur d’origine va constituer une dette de la société, vis-à-vis des associés, inscrite en compte courant. Le compte courant sera progressivement remboursé d’année en année, bien entendu sans aucune fiscalité puisqu’il s’agit d’une dette. Voilà comment indirectement les associés percevront les loyers sans impôt et prélèvements sociaux.
3. Apport de parts de SCI à l’IR à une holding à l’IS
   L’option pour l’IS étant irrévocable après 5 ans, il peut être intéressant de ne pas opter pour cette fiscalité mais d’apporter les parts de sa SCI à l’IR à une société holding à l’IS. Cela permet le cas échéant de revenir en arrière si besoin et retrouver une fiscalité IR.
   L’apport d’une SCI IR à une société IS va faire l’objet d’un sursis d’imposition de la plus-value. L’imposition du résultat se fera selon les règles des BIC et au niveau de la société holding, c’est-à-dire à l’IS. Vos revenus fonciers bénéficieront donc d’un régime fiscal plus avantageux que s’ils étaient restés fiscalisés au niveau de votre SCI à l’IR. L’avantage par rapport à la solution précédente, vous évitez l’imposition de la plus-value latente, ce qui peut être préférable pour vous si vous n’avez pas la trésorerie pour la payer. L’inconvénient, vous serez fiscalisés sur les résultats, moins fortement que dans votre SCI à l’IR, mais fiscalisés tout de même.