Airbnb c'est fini ?

Cet été, comme des milliers de français, vous avez peut-être loué votre logement de vacances sur Airbnb ? Moins cher et plus pratique que l'hôtel, Airbnb séduit chaque année des centaines de millions de vacanciers dans le Monde. Les investisseurs immobiliers l'ont également bien compris. La location saisonnière d'un logement sur Airbnb est très rentable. Non seulement sur le plan économique mais également sur le plan fiscal.

Résultat, les logements Airbnb se multiplient dans les villes françaises et les actifs ne trouvent plus à se loger à l'année. Alors les autorités s'organisent. Les premières à avoir réagi ce sont les communes et maintenant c'est au gouvernement de s'attaquer au problème.

Alors comme Capri, Airbnb c'est vraiment fini ?

Un modèle en fin de cycle ?

En France, le modèle Airbnb est sans doute à la fin d'un cycle. Pourquoi ? Les communes sont de plus en plus sévères en matière de location meublée saisonnière. Elles font de plus en plus de contrôles et n'hésitent pas à mettre des amendes lorsque les propriétaires ne respectent pas la réglementation.

Petit rappel de la réglementation en vigueur :

Pour mettre un logement en location saisonnière, une déclaration auprès de la mairie du lieu de situation du bien doit être réalisée quelle que soit la commune où se situe le bien. Le non-respect de cette déclaration entraîne une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

De plus, depuis le 9 octobre 2016, certaines communes peuvent décider de soumettre les propriétaires qui souhaitent transformer une habitation principale en meublé de tourisme à une autorisation préalable. Cette autorisation s'applique à toutes les communes de plus de 200.000 habitants et concerne le changement de destination du logement, qui passe d'un usage d'habitation à un usage commercial. Cette autorisation se cumule avec la déclaration en mairie.

D'autres communes comme Paris vont beaucoup plus loin. A Paris, pour louer un local meublé plus de 120 jours par an, le bailleur doit par exemple acheter un local commercial de surface équivalente - voire du double - et le transformer en habitation. Cette réglementation a permis à la ville de Paris d'engranger plus de 6,5 millions d'euros d'amendes depuis 2021 et a été validée par la Cour de Cassation.

L'intervention du gouvernement

Et maintenant c'est au gouvernement d'entrer dans la danse ! Le gouvernement a annoncé au mois de juillet 14 mesures pour lutter contre le développement de la location meublée de courte durée au détriment des logements dédiés aux habitants en zone touristique.

Il va augmenter le nombre de communes imposant aux propriétaires de demander un changement d'usage pour louer leur logement en meublé touristique sur Airbnb. Au total 3.693 nouvelles communes seront concernées. Les communes pourront facilement s'opposer à un changement d'usage.

Pour faciliter les contrôles par les communes, le gouvernement entend créer une plateforme nationale, dès le premier trimestre 2024, qui centralisera les données.

Il entend sanctuariser, dans un certain nombre de communes, via les plans locaux d'urbanisme, certaines zones dédiées en majorité aux résidences principales (création d'une servitude spécifique qui imposerait un pourcentage minimal de résidences principales).

Il souhaite interdire à la location les passoires thermiques sur les plateformes de location touristique. Ceci selon le même calendrier que pour les résidences classiques, soit dès 2025 pour les logements classés en G au titre du diagnostic de performance énergétique.

La fiscalité en ligne de mire

Enfin, et c'est sans doute le plus important pour les investisseurs, il va lancer à la rentrée une refonte de la fiscalité sur la location meublée de courte durée (et sur la location en général).

Cette nouvelle fiscalité sur la location devrait être discutée et votée dans le cadre du prochain projet de loi de finance 2024.

De nombreux députés de tout bord se sont émus au mois de Mai dernier de la part excessive qu'avait prise la location meublée (notamment touristique), ceci grâce à la niche fiscale qu'elle représente.

Rappelons ici ces avantages.

Lorsque vous déclarez les revenus d'une location meublée, vous avez deux possibilités. Soit déduire les charges réelles de la location, soit déduire un forfait fiscal de charges.

La plupart des propriétaires (à tort le plus souvent, par ignorance ou par facilité) choisissent le forfait de charges (dit régime micro). En matière de location meublée ce forfait s'élève à 50% voire 71% pour les locations meublées saisonnières classées. En revanche, il n'est que de 30% en matière de location nue. Ainsi, louer son appartement meublé est plus avantageux fiscalement que de le louer nu. Ce qui a incité des milliers d'investisseurs à choisir la location meublée (saisonnière ou non) plutôt que la location nue !

Et lorsque les propriétaires choisissent de déclarer les charges réelles, l'avantage de la location meublée vis-à-vis de la location nue est (la plupart du temps) encore plus important. La déclaration au réel permet très souvent aux propriétaires de meublés de ne pas (ou très peu) payer d'impôts et de prélèvements sociaux pendant plusieurs années.

C'est à cette niche fiscale que veulent s'attaquer les députés et le gouvernement et qui risque de donner un coup d'arrêt sévère à la location meublée (saisonnière ou non).

Airbnb, c'est fini !... et dire que c'était le logement des dernières vacanceees !